主题：各大银行第二套房按揭细则

广东省各大银行房贷细则
前言
截至10月10日，中行广东省分行、招行广东省分行、浦发银行广东省分行都已按照央行房贷新规提高了第三套按揭住房首付。
10月11日光大银行率先确定了第二套房房贷执行细则并开始在全国范围实施。
10月12日，央行、银监会齐集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议。监管部门定下三点基调底线，具体由商业银行自己把握。 
监管层定下的三点基调分别是：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。 
15日交行、光大、深发展银行关于“第二套住房”的认定标准方面已决定将公积金贷款剔除在参考项之外。
至10月24日华夏、光大、招商、浦发、花旗银行出台了具体的房贷细则。

广东各大银行房贷细则罗列
　　光大银行出台新房贷细则明确，仅对首套自住房执行固定优惠利率，对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房贷款，以及商用房贷款，均暂停办理定息房贷。
光大银行的房贷细则规定:对于认定的“第二套房”，其贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率按基准利率的1.1倍执行。 
对于借款人的第三套（含）以上住房贷款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点。 
对于借款人的第三套（含）以上住房贷款利率的基本要求是：第三套房贷款利率应按基准利率的1.15倍执行；第四套（含）以上住房贷款利率应按基准利率的1.2倍执行。 
对其固定利率房贷也作出调整：仅对首套自住房贷款执行固定优惠利率。暂停对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房贷款，以及商用房贷款执行固定利率。
招行广东省分行规定第二套首付为40%，每增加一套按揭房首付上调5%，第三套按揭住房首付为45%。其利率水平提高至基准利率的1.15倍，贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套将不予受理。第二套住房界定以个人为单位。如果要执行固定利率，还款期必须为一年以内。
     浦发银行广东省分行房贷新规规定，第三套住房首付提高至五成，每增加一套按揭房，首付就将提高10%，利率也将有相应提高。第二套住房界定以个人为单位。
华夏银行总行向分行下发了执行细则，细则规定第二套房的首付为4成，利率为基准利率的1.1倍，每增加一套住房，首付提高不少于5个百分点，贷款利率在前一套贷款利率的基础上上浮不低于2%。对于如何认定第二套住房，细则规定，已利用贷款买房再申请贷款购房视作第二套住房。细则还要求各分行通过央行的征信系统，详细查询借款人及配偶的身份证号码及购房套数。
花旗银行细则的主要内容包括：对于第二套贷款购房申请的客户，执行首付款比例至少四成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。更令人关注的是，花旗中国的房贷细则明确：以个人为单位认定，同时贷款结清后，再贷款购房仍会视为“首套住房”。资银行贷款业务的增长。
     工行广东省分行的相关实施细则仍在制订中。第二套按揭住房首付款不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍；固定利率购置第二套住房时，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。
      农行广东省分行仍以目前的贷款政策为准，第三套按揭房首付仍是四成。第二套住房界定都以个人为单位。
建行广东省分行明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高到50%。
      中行广东省分行已接到总行通知，相关实施细则仍在制订中。但实操过程中，第三套住房首付已提高至五成，第二套住房界定以家庭为单位。而且夫妻分别借款买房，视同为一人买房。
交通银行副行长表示，对于第二套房的认定交行将以“个人”为单位，也就是说夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方通过贷款买房时仍可视作第一套住房。而对于曾经通过银行贷款买方的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。交行将根据借款人个人信用报告上已有的住房贷款记录，判断客户贷款购买住房的套数。 
　　    由此看来，房贷首付和利率比例，各银行的差别并不太大。但对于第二套（以上）住房如何来界定，目前除中国银行以家庭为单位来界定外，其他银行都以个人为单位来界定。
华夏、光大、招商、浦发四家银行出台的房贷细则中，各家银行的政策共同点是，对第二套房的界定均是以个人为单位，也就是说，夫妻二人都可分别贷款购买“首套自住房”，第二套房执行贷款基准利率的1.1倍，多套房再相应上浮。但各家银行的房贷新政又有差异。 
譬如说，招行、浦发、华夏对已结清余额的购房者再购房的情况下，仍等同于首套住房，这与监管层定下的基调基本一致，但光大则更为严格，即便此前的房贷已还清，再贷款买房仍被视为第二套房。另外，对于公积金贷款，不同银行也采取各自不同的政策，招行、光大不将公积金贷款列入认定是否为第二套住房的参考项，但华夏、浦发则将公积金贷款视同贷款，只要有公积金贷款尚未结清，再贷款购房，则要执行房贷新政。 

讨论点
各银行：标准各异松紧不一 
　　商业银行出于业务需要，不得不由分行出面发布“地区政策”，由此市面上有关“第二套房”认定的标准五花八门，甚至相互打架。 

监管层：还清房贷再买还算第一套 
　　各个分行出台的认定标准不同，使得购房者因开发商指定不同的银行而享受不同的待遇。央行、银监会已齐集五大国有商业银行信贷部门负责人召开联席会议，并就“第二套房贷”问题达成三点基调底线。监管部门将不再对“第二套住房”认定进行书面说明，商业银行可根据以上原则自己把握。 

业内人士：各银行政策将趋紧 
表面上看，监管部门此次定下的基调似有宽松之意，因为一方面公积金贷款不再纳入第二套住房的参考项，并且“已结清贷款的购房者仍可算作第一套住房贷款者”；但事实上，监管部门的基调“松中有紧”，即在“以个人为单位认定还是以家庭为单位认定的选择中，监管层趋向了后者，规定“夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房”。一位银行界人士也表示，虽然监管部门最后说三点基调各家银行可以自由把握，但实际上，三点之外空间已不多；并且部分银行很有可能出于自身风险考虑，只会紧不会松。 

购房者：新标准有利于改善住房 
　　监管部门此次表态后，市面上各种五花八门的认定标准很有可能在一定程度上走向统一，一些以个人为单位认定“第二套房”的商业银行也极有可能改变此前的做法。为此，有不少购房者也表示，新政并没有打压改善居住型需求的意愿，市民还清贷款后再购房得到保护。但另一方面，由于新基调明确表示，“夫妻双方只要有一方仍有房贷末结清的，再贷款购房需算作第二套住房”，那么不少中小投资者企图以夫妻一方名义再买房的计划无疑将被削弱。并且由于近年来房价高涨，房贷较高，还款较慢，一些年轻人“升级换代”住房的步伐无疑将进一步放慢。