主题：惠州二手房7月成交量下滑 惠城仲恺成交1690套，环比下跌达三成

尽管惠州房地产市场整体热度未减，但二手房交易市场却开始出现“寒意”。据市房管局发布的惠城仲恺二手房源销售数据，在今年5月突破3000套，成交首度反超同期新房交易之后，该区域二手房交易从6月开始下滑。6月份成交量为2454套，维持高位表现，但在7月跌至1690套，销售面积仅为20万平方米。

对于具体原因，专家认为是多因素使然。随着楼市调控政策的发力，稍为滞后的二手房市场开始显现影响；此外，金融市场对二手房交易放贷收紧，以及不动产登记新系统上线运营均影响正常的交易过户。

金融市场的表现将决定未来市场的出路，相比常态化的市场调控、不动产登记系统的逐步理顺，银行贷款对于行业的支持才是至关重要的。二手房市场大部分都是支付能力有限的刚需族，对房贷依赖程度较高，银根持续收紧或意味着行业困局的出现。

市场

房源数量减少过户数量骤减

“对比前段时间的市场表现，近期客户变得谨慎了……”多名从事二手房交易的中介经纪人介绍。带客户看房的数量还是较多，每天都有7—8批次，但一个月下来真正达成交易的并不多。

然而，此前惠州一手楼热销，房源供不应求，不少人转而寻购二手房源，一度推高了二手房交易。今年上半年，惠城仲恺区二手房交易始终保持在单月2500套左右的高位水平，到5月过户数更是超过3000套，惠州楼市首度出现二手房交易套数反超新房的情况。

随着楼市调控政策的深化，近两个月二手房市场成交出现下滑。据市房管局发布的惠城仲恺二手房源网签交易数据显示，6月二手房源过户数为2454套，销售面积29.55万平方米。尽管环比5月破3000套的交易量下滑明显，但仍保持着约2500套的高位表现。

进入7月则出现分水岭。作为下半年市场的开端，惠城仲恺区域单月网签过户二手房源数量为1690套，面积20万平方米，环比降31%，并跌破保持多月的破2000套水平。

在房源供给方面，长期以来旺盛的需求对放盘的业主产生一定影响。大量购房者涌入二手房市场，对于放盘业主是个刺激，选择继续持有等待涨价的情况增多。

当前房源相比上半年更新数量明显减少。以58同城为例，前期每日更新房源数量保持在3万—4万条，当前仅为约1万条，数量锐减。

探因

不动产登记新系统上线致过户放缓

买房客户开始观望，放盘房源数量有限。今年以来二手房市场一向形势不错，房源供不应求，只要品相较好、性价比较高都会受到追捧。但这种情况可能会改变了，现在活跃的客户仍然不少，但置业需求不再那么迫切了，好的房源还会有人买，但往往不是卖家要价过高，就是房子较旧。

持续增加的需求让放盘业主对市场有些过度乐观，房屋买卖是一个博弈过程，放盘业主可以待价而沽，但反复提价会影响购房者的选择。

不单是市场的情况，金融市场对二手交易市场的收紧也产生了影响，市场要素都是缓慢产生影响的，不会导致网签交易数滑坡。二手房销量滑坡，不动产登记新系统上线在其中的影响不小，系统上线了，但很多方面未完善，要边实施边优化，一定程度上导致业务办理的积压。

不动产登记新系统上线是最直接的原因。每日的业务办理量较平时少一半左右，这意味着很多业务件只能被积压，这很像2016年的权籍调查实施，不动产登记对房源交易提出更高要求。

惠州市不动产登记局局长谷文清对此表示将尽快进行完善。他介绍，新系统上线，很多基础性的数据和信息需要不断进行完善，业务办理会有一段时间的适应期，但已经开始慢慢恢复，相关业务办理会加快。

前瞻

二手按揭收紧刚需置业者压力变大

让惠州二手房行业从业者更担心的是金融市场的持续紧缩。二手房销售对市场调控特别敏感，因此在当前调控背景下销售出现波动；不动产登记新系统上线，过户业务办理放慢，这些都是阶段性的。购买二手房的客户更多的属于急需居住的刚性置业群体，不同于投资客户有较宽裕的支付能力，更依赖于银行按揭贷款的支持。

平安、兴业、建行等银行均已停止面向二手房按揭的房贷，另外，农商、中信、浦发和民生等银行也暂停贷款，其他仍旧接受二手房贷款的银行均提高基准利率，只是幅度不一。

提高基准利率只是一个方面，现在不额外缴交费用很难放款，支持二手房贷款的银行不断减少，申请变得更加集中，符合贷款条件的客户都是排队等待放款，需要尽快完成交易都需额外给钱。

不单是贷款层面增加购房客户的支出，在房源评估环节也变得更加严格，银行对各区域房源的评估价格审核变得更严厉，在二手房价格持续走高的情况下，评估价格与实际交易价格之间的差值在不断拉大。

以麦迪新村一套100平方米的房源为例，房屋的实际成交单价达到8500元/平方米左右，总价达到85万元，然而实际评估价格仅为5000元/平方米，评估总价为50万元，按照首付三成算下来，购房客户首付支出将达到25万元，这对于刚需置业者来说压力很大。

惠州二手房市场下滑了啊

毕竟新房的市场也不稳定，二手还是有待评估

下滑了？

不会吧？惠城这边新房越来越少，即使有，也开始离城区越来越远，想离城区近，那还得二手房呀

惠州房子现在还值得入手吗？我觉得从长期看还是值得投资，毕竟国家政策是大势所趋，国家想发展起来的，由国家支持，一定不会差，只是新城建成需要一定的时间来沉淀。

惠州买房的，可以参考这个文章，我觉得有一定的可以借鉴一下

不服不行

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