主题：防止售后包租风险 关键签好包租合同

如何防止买“售后包租”房的法律风险。指出，关键是签好包租合同，一要保证包租合同的有效性，二要对包租收益有明确约定。 
最近，本市有些商铺在销售时打出“五年包租，年回报8％”的口号。此举吸引了不少客的眼球。由于包租这种方式不是很常见，因此购房者对如何防止其中的法律风险比较关心。 

竣工后的商品房才能售后包租。2001 年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。因此，除非发展商销售的是现房，否则购房者和发展商签订的售后包租合同是无效的。据了解，在“售后包租”的销售方式中一般有两个合同，一是预售合同，另一个是包租合同。中建律师事务所商建刚律师认为，这两个合同是相互独立的。即使预售合同办理了登记备案手续，也不能避免包租合同因违反规定而无效。在这种情况下，发展商通过无效的包租承诺实现了房屋销售目的。商律师建议购房者，尽量在包租合同中约定，若包租合同不能履行，购房者有权单方解除购房合同，以达到将买房与包租绑在一起的效果。 

包租合同中，应对回报的支付主体、付款方式、违约责任等条款约定清楚。据专业人士介绍，目前市面上包租合同存在的问题主要是，对回报的约定过于模糊，如有的只是简单地写上“年回报多少，包租期限几年”，合同的可行性不强。指出，签订包租合同时，以下几点值得购房者注意。一要明确从谁那里获得回报，是开发商，还是管理公司。二要对回报的支付方式约定清楚，是按月、按季还是按年支付，是提前支付还是事后结算。三是要明确开发商或管理公司应定期公布经营状况和有关账目，保证购房者的知情权。四要对违约责任约定清楚，一方面明确什么条件下购房者有权解除包租合同，另一方面可以适当地把违约金约定得高些。 

提醒购房者，就一定有风险，购房者应当主动调查发展商或管理公司的信誉和履约能力。无论多么完善的合同，只能规避相应的法律风险，而不能保证合同的履行。

1."尽量在包租合同中约定，若包租合同不能履行，购房者有权单方解除购房合同，以达到将买房与包租绑在一起的效果。"事实上，是不太可能将购房合同和包租合同捆绑的，开放商提供的都是格式条款，店大欺客，交了定金的购房者很难有话事权。即使要捆绑，也应该是在购房合同中约定，其履行要以包租合同为前提，否则，购房者无法因为包租合同不能履行而单方解除购房合同。

2.“无论多么完善的合同，只能规避相应的法律风险，而不能保证合同的履行。”虽然，合同最终的履行效果有赖于“人”，而非一“纸”。但是，条款明晰、责权明确的合同，起码可以保护一旦有问题发生，购房者有“据”可依，而不是什么都糊里糊涂的被动局面。只可惜，购房者的力量太薄弱了，即使提出问题也未必能真正体现在合同上。

奇怪，这个楼盘的论坛这么冷清。没人关心风险还是客钱多不在乎？

东江明珠的商铺售后返租就有很大问题，开发商势力有限，返租只是为尽快融资。2004年卖出的房到现在还无法办理房产证。