主题：售后包租”者收租难

长期以来，“一铺旺三代”的传统观念使得商铺销售炙手可热，加之开发商“先售后租、售后包租”的口号，更是让者买之唯恐不及。同样的，今年五一楼市上就有不少开发商打出了“售后包租”的旗号，不仅针对商铺，更出现在了写字楼、商用住宅等的销售过程中。  

所谓“售后包租”，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。  

由于目前开发商纷纷允诺这类绝对是高率、零风险的项目，因而吸引了不少客的关注。然而，在记者的调查过程中却发现，“售后包租”此种销售模式，对消费者而言风险依然存在，建议入市需谨慎。  

第三年起租金不到账  

日前，记者在采访中了解到，2005年7月，王小姐受某“售后包租，高额稳定回报”广告的吸引，与一异地开发商就某广场商铺签订了《商品房购销合同》，签署商铺购销合同的同时，根据开发商的要求，王小姐与开发商的关联单位某经营公司签订《商铺租赁合同》，约定王小姐委托该中介公司将所购买商铺出租，租期为五年。然而，购房后的第三年就发生了租金不到账的事情。王小姐找项目的开发商交涉，开发商表示，商铺出售后，按照合同如期交房，那么责任就已经履行完毕。由于王小姐是与经营公司签署的合约，因此，王小姐只能选择：要么就解除租赁合同，另找经营者；要么就向法院提出诉讼，索要赔偿。  

咨询律师表示，如果这个经营公司资不抵债（一般而言这类公司的注册资本大多数额不高），最后只能是宣布公司破产，业主的损失还是要不回来。相反的，如果当时能要求开发商寻找一家担保公司，签订一个担保合同。那么，即使经营公司经营得不好，业主依然能得到当初合同中承诺的租金。  

同时，王小姐还面临着这样一个问题，因为之前房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这使得各个买家无法获得完全的物权。即使她如今选择把商铺出售，都会面临产权是否发生变更、法律是否认可等等不确定因素，都成为直接影响其利益的现实问题。  

分割销售埋下隐患  

对此房地产表示，现在很多开发商将商铺分割销售，或者为了促销干脆实行包租的方式。然而这种分割销售，意味着一个完整的商业设施在权和经营权上丧失了它的整体性，这将给后期的商业经营埋下隐患。此外，开发商将项目分割成若干单元，分割的单元越小，单价就越低，以此吸引更多的散户。开发商会将商铺售价提高，然后承诺多少年内包租，年多少，但当者在承租期满后，一旦商铺的市值低于当初的购买价格，者选择将商铺出售时就面临着房产收益为负的可能性。  

而事实上，目前大多数承租者都面临着像王小姐一样的风险，短时期内项目一旦销售完毕，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营5-10年？而随后承担包租合同的承租商是否有足够的支付能力和信誉？这其中只要有任何一个环节出现问题，者的美梦就将化为泡影。