主题：签购房合同小心八大霸王条款
- 发表于2007-03-30
来源：光明日报
商业地产“售后包租”存在风险，对其打出的“高”、“若干年后回购”等承诺要慎之又慎——
商铺曾让一些人血本无归
2006年5月29日，南京市房产管理局宣布，即日起停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。政府主管部门出面叫停产权式商铺，这在国内尚属首次。
其实，早在5月22日，建设部就对外发布风险提示称，以售后包租的形式购房有风险，须慎重。
据中国商业经济学会副会长、商学院教授黄国雄介绍，在目前商业地产开发销售模式中，“产权式商铺”是主要类型之一。目前，产权商铺地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来的，这部分地产商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位。因此，为了把商铺卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。而且，大部分产权式商铺开发商采取“出售后返租”，并承诺“高”、“若干年后回购”等。
目前，越来越多的市民选择产权式商铺，正是为所谓的“高”所诱惑，但结果往往是纠纷频发。
近年来，北京、上海等地均出现过因产权式商铺而引起的纠纷事件。当年红极一时的北京某产权式商铺总6亿元，拥有4000个商铺铺位，但最终因无法兑现“高回报”承诺，结果让数百名者血本无归。
产权商铺的率究竟在何种区间才合理？黄国雄说：“谁也无法给出答案，商铺的最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定性。”他分析说，产权式商铺对的承诺，本身就存在“泡沫”成分。当前国内零售业平均利润仅为2%，而多数产权式商铺会承诺6%—8%的年，“本身就是一种比较虚的做法。”这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。
而所谓的“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给者的利息预提出来了。此外，“先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。
引入商业运营商是关键
业内有种普遍的看法，认为中国的产权式商铺带有一定的投机色彩。黄国雄指出，产权式商铺者分为者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应；商铺还可能因为者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难。
与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给中小者。但者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定的回报。
目前，国内开始有一些产权商铺开发商自己经营管理，在看到了“一售了之”带来的惨痛后果后，开发商在经营模式上开始摸索创新。北京的不少产权商铺开始通过银行担保、包租、回购等多种模式保障，并建立专业运营团队进行管理。黄国雄说，开发商一定要将经营管理贯彻项目始终，即便是全部售出，也要长期统一管理，否则就是死胡同。
产权式商铺如何规避风险
当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出“产权式商铺”新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小者，在当前商用房空置率较高的情形下，要警惕这种新的陷阱。
骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小者要注意识别。一种是“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以“虚拟产权式商铺”为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。
另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对者而言无疑是风险最低的。当然，者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、等九大要素，是每一个明智者在进行时都应考虑的。
骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。
第二种是者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。
第三种是房子卖给者，然后者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。
骆律师认为，第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。
商业地产“售后包租”存在风险，对其打出的“高”、“若干年后回购”等承诺要慎之又慎——
商铺曾让一些人血本无归
2006年5月29日，南京市房产管理局宣布，即日起停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。政府主管部门出面叫停产权式商铺，这在国内尚属首次。
其实，早在5月22日，建设部就对外发布风险提示称，以售后包租的形式购房有风险，须慎重。
据中国商业经济学会副会长、商学院教授黄国雄介绍，在目前商业地产开发销售模式中，“产权式商铺”是主要类型之一。目前，产权商铺地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来的，这部分地产商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位。因此，为了把商铺卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。而且，大部分产权式商铺开发商采取“出售后返租”，并承诺“高”、“若干年后回购”等。
目前，越来越多的市民选择产权式商铺，正是为所谓的“高”所诱惑，但结果往往是纠纷频发。
近年来，北京、上海等地均出现过因产权式商铺而引起的纠纷事件。当年红极一时的北京某产权式商铺总6亿元，拥有4000个商铺铺位，但最终因无法兑现“高回报”承诺，结果让数百名者血本无归。
产权商铺的率究竟在何种区间才合理？黄国雄说：“谁也无法给出答案，商铺的最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定性。”他分析说，产权式商铺对的承诺，本身就存在“泡沫”成分。当前国内零售业平均利润仅为2%，而多数产权式商铺会承诺6%—8%的年，“本身就是一种比较虚的做法。”这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。
而所谓的“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给者的利息预提出来了。此外，“先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。
引入商业运营商是关键
业内有种普遍的看法，认为中国的产权式商铺带有一定的投机色彩。黄国雄指出，产权式商铺者分为者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应；商铺还可能因为者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难。
与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给中小者。但者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定的回报。
目前，国内开始有一些产权商铺开发商自己经营管理，在看到了“一售了之”带来的惨痛后果后，开发商在经营模式上开始摸索创新。北京的不少产权商铺开始通过银行担保、包租、回购等多种模式保障，并建立专业运营团队进行管理。黄国雄说，开发商一定要将经营管理贯彻项目始终，即便是全部售出，也要长期统一管理，否则就是死胡同。
产权式商铺如何规避风险
当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出“产权式商铺”新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小者，在当前商用房空置率较高的情形下，要警惕这种新的陷阱。
骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小者要注意识别。一种是“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以“虚拟产权式商铺”为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。
另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对者而言无疑是风险最低的。当然，者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、等九大要素，是每一个明智者在进行时都应考虑的。
骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。
第二种是者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。
第三种是房子卖给者，然后者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。
骆律师认为，第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。
- 发表于2007-04-14
不服不行，楼主就是有水平
- 发表于2007-04-22
爱死你了,这么好的帖子要顶的
八大“霸王条款”
1.产权证备案过长时间，不利商品房买受人办理产权证；
2.楼宇屋面外墙业主不能主张权利；
3.双方逾期付款及逾期交房时间及违约金约定不对等；
4.以格式条款明确限制买受人对合同条款不能提出调整主张；
5.开发商延期交房免责范围过大；
6.认购书只规定认购人责任，不规定出卖人责任；
7.出卖人单方指定物业管理公司；
8.以条款形式规定广告不构成合同组成部分。
倾半生积蓄，举全家之力，普通百姓买房实在不是一件轻松容易的事。然而，比沉重经济负担更让买房人郁闷、懊丧，甚至愤慨的，则是随时可能遭遇的“霸王合同”、“霸王条款”。昨日，市消费者权益保护委员会召开新闻发布会，将我市房地产交易合同的不平等格式条款公之于众，提醒消费者对这些“霸王条款”说“不”。
10家企业查出8条“霸王条款”
来自市消费者权益保护委员会的信息显示，近年来楼市日益火爆，开发商“牛”气十足，房产中介机构和房产销售机构常常利用自身的地位，拟订对消费者不公平、不合理的合同条款，加重消费者的责任，而此类问题目前已经成为消费者投诉的焦点。仅今年1月1日至7月11日，我市12315受理的有关房产中介、房产销售的投诉就达到31件，其中涉及利用格式合同条款侵害消费者权益的投诉占了大半。
为推动房产市场的整治与规范，市工商局从今年5月开始，对我市10家房地产龙头企业在交易中使用的各类格式合同进行了检查，对检查发现的格式合同中的不平等格式条款，督促房地产开发企业及时改正。据悉，此次检查的10家企业包括4家国有企业，5家私营企业，以及1家外资企业。日前，市消保委邀请福建联合信实律师事务所的邱兴亮律师，对房产合同中具有典型意义的不平等条款进行了公开点评。
霸王条款多“藏身”于补充协议
市消费者权益保护委员会秘书长马丁告诉记者，很多开发商利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。据介绍，房地产合同中的这些不平等条款主要出现在房地产交易合同的补充协议和附加协议里。
记者了解到，购房时不注意看合同内容就草率签字的人不少。马丁说，一些公司就利用这一点，在自己事先拟订的格式条款上用不引人注意的“备注”来制订一些不公平的条款。对这种格式条款，消费者务必多长一个心眼。
签订购房合同多长个心眼
工商部门提醒说，购房者签订房地产合同时，应注意交房条件的界定，是单项验收，还是综合验收。验房时，要按交房约定合同上的约定内容标准对照进行验收，若房产不合条件则不予接收；其次，明确交房通知的送达方式，如购房者在合同约定的地址有变动时应立即与开发商联络；再次，针对不可抗力因素要进行统一界定，不能让开发商自主扩大不可抗力范围；最后，保存好书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章。这些材料在交房前，开发商都会支持，遇房产不合要求，应拒不接收房产。
此外，购房者对精美诱人的房产广告要有更多的冷思考。市消费者权益保护委员会也提醒说，买房时应多了解、多比较开发商的诚信。尤其在签订合同时，更应分清房地产合同中的“要约”与“邀请”，以及“定金”和“订金”的内涵界定，搞清合同赋予双方的权利、义务等。遇到分不清的地方，要多请教有经验人士或专业法律人士，对合同中的补充协议要慎重。