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主题:【深圳中低收入阶层居住解决方案⑴】德州城遭深客疯抢启示→买断大亚湾

发表于2007-11-07
10月27日上午10时许,笔者一行应邀观摩德州城开盘典礼。前往德州城的车上,笔者与通行的朋友推测德州城开盘销售情况。在深圳楼市彻遇寒流的情况下,深圳市场已经难觅投资者身影,与深圳一线之隔的大亚湾片区是否会遭到投资者的淘汰呢?掌握80%左右市场的深圳客户如果撤资推出大亚湾,则大亚湾今年200多万的市场供给量岂不是比之深圳,雪上加霜?所以,此行我们是带着审视的眼光前去观摩的。
然而,现场的热烈气氛完全出乎我们的预料,前往销售现场的粤B们排起了车龙,笔者大致说了下,应该在300辆左右。现场看楼,选楼加上工作人员,应该超过1000多人,而德州城第一期总共推出400余套房子,所以略排后的客户便失去了第一次购房机会。截至下午,笔者打探到,所推出400余套房子已基本售罄,实现均价4300元/平方米,当日吸金约1.5亿元。
为何在深圳楼市遭遇寒流时,大亚湾楼市却逆势而上?
■ 半价深惠价格差,德州城致命诱惑
德州城以及大亚湾其他项目深圳客热度不减,最根本最核心的原因在于深圳大亚湾价格落差太大。德州城地处深圳大工业区边缘,万科金域东郡同处深圳大工业区内部,两者开盘均遭遇疯抢,但二者却有近一倍的价差,德州城4300元/平方米,金域东郡7800元/平方米。
价格差同时决定了未来楼市增值前景,深圳楼市价格早已偏离实际价值,虚高价高导致租售比越来越低,投资深圳楼市则是越来越不经济,相反,尽管大亚湾产业发展与深圳无法相比,人气相对不旺,但产业转移速度加快,前景看好,租售比则高于同期的深圳楼市。因此即使是投资,选择惠州作为避风港也是最佳的选择之一。

■ 500米距离差,德州城核心优势
虽然大亚湾楼市整体仍旧趋好,但像德州城一日售罄的尚属第一个。因此,笔者认为其根本原因在于其区位优势。根据深圳惠州达成的协议,德州城所处片区被划为深惠合作示范区,类似于深圳和香港的河套地区。虽然地处惠州,但却受两地政府同时支持。因此,行政上的深圳优越性决定了该区域价值会比大亚湾其他区域更有优势。这也是我们看到其最受深圳客户看好的根本原因。

■ 深圳中低收入外出觅盘,首选大亚湾

笔者在现场了解到,与以往不同的是德州城深圳客中出现住家身影。即使是投资客,也做好了以后居住的心理准备。事实上,随着大亚湾片区在深圳东部的崛起,大亚湾仔产业,人口,配套等方面都在日益“深”化发展,虽然行政隶属惠州市,但心理上早已归属了深圳。所以是披着惠州外衣的深圳形象。对此,深圳投资客和中低收入阶层在深圳购房暂时无望的情况无奈情况下,转战大亚湾,寻求心理上的家园。本次德州城的购房客户中,很大一部分都是深圳的中低收入者,选择迂回居住,是无奈之举,却也是权宜之计。这对大亚湾来说,却是一种质的变化,大亚湾投资由价值投资转为居住投资,大亚湾则后继有人!
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