主题：三环内房子怎么就这么贵？算一下房价到底去哪儿了？

2014房价扑朔迷离，本人不才对趋势无法分析，对房价构成做个分析，

纯属个人意见，有不同见解可以指正！

各位看官，如题：惠州房价三环内均价7000元/平 计算一下房价到底去哪儿了？
搜索到的资料按照惠州2012上半年惠城地价3036元/平方米，
最新的搜不到，去年看了新闻黄冈中学对面的地价7000左右/平。
有兴趣的可以度娘问下，这里不做考证！
房价=楼面地价+建筑成本+土地税费+企业所得税+开发商利润
当然惠城中心区肯定不止3036，
例如：江北一块地4万平方米，地价目前按开放商拿地价格一般是6000平方米，地价2.4亿。
另外普及一下容积率：开发商拿地4万平方米，按规划地面以上建筑10万平方米，
容积率=地上建筑面积/地皮面积=10/4=2.5
10万平方米建筑扣除杂七杂八的公用部分，9.5万平方米为开发商可以卖的房子，
按惠州房价江北均价7000元/平 计算一下房价到底去哪儿了？

成本分析：
楼面地价：分摊到房子每平方米的价格
地价/可售商品房总面积   240000000/95000=2526元
建筑成本：高层建筑成本（包含开始拿地到销售完成）
按行业内预估普通质量中上的毛胚房      2500元/平方米
建筑成本包含太多我不一一介绍，网上有各种资料,大家有兴趣可以自己查
土地税费：楼面地价 * 15%    2526*15%=378元/平
企业所得税： 收入总额减去成本、费用*25%     （7000-2526-2500-378）*25%=399元/平

利润分析：
企业盈利： 售价-地价-建筑成本-土地税费-企业所得税
7000-2526-2500-378-399=1197    毛利率 17%
政府所得： 地价+土地税费+企业所得税
2526+378+399=3303   占房价  3303/7000=48%。
建筑成本： 2500    占房价 2500/7000=35%

房价的一半是交给了政府，当然政府也会做出相应的配套
九年免费入学，市区基础设施建设，公园 图书馆 绿道 惠民单车 医疗保险 等等很多，

题外话：政府还养了一批公务员为人民服务，个别公务员态度还差的要死，个别当官的一副趾高气扬的样子！
当然政府收入不仅仅看房地产，还有其他各行各业企业的税费。房地产只是政府收入中的一个。

2012年惠城地价介绍
http://house.baidu.com/huizhou/news/0/4299150/

地价永远都是大头？

都是血汗钱啊！

这都是什么玩意来着

越看越糊涂

房地产是暴利，这个谁不知道？结果按LZ的算法开发商的利润只有20%不到？骗鬼

精打细算过日子

什么都在涨，房价也是一样