主题：惠城预售量锐减价却升 楼市下半年酝酿新博弈

房价成为2009年上半年惠州房地产市场的重要特征，从年初时的价格走向不明开始，到后来价格持续飙升，最终将“涨价”酿成了市场大势。值得注意的是，在房子价格上涨的同时，市场上房子交易量也逐步增大，根据市房产管理局交易中心发布的数据，惠城区商品房预售量从今年2月份到6月份，一直处于节节攀爬的状态，单月预售数量从1000多套飙升到了3000多套，这让不少人将那段时间的行情与2007年市场火爆时期相提并论。可是这种状况在今年下半年的第一个月发生了较大的变化。7月份，惠城区商品房预售量为1748套，基本上跌回了今年1月份的水平（1886套），环比下跌49%；价格却保持了上升的态势，均价达到了4469元/㎡，环比上涨1.4%。量跌价升，基本上代表了近期市场的趋势。7月份惠城区商品房预售量跌幅之大，不能不引起人们的注意，业内人士认为，下半年房子价格的走势将直接决定市场的热度。

上半年

刚性需求助推房价上涨

今年上半年房子价格上涨之快，让很多人一下子回不过神来，甚至连很多开发商和项目营销人员都表示有点意外。在去年全国房地产市场整体性陷入低迷状态时，惠州市场虽然在交易量方面削减了不少，但是价格上并没有进行普遍性的大幅度下降。当时，只是一些位置比较偏的项目或者急于争取开发资金回笼的项目在价格方面进行了调整，而市区中心区的项目中，很少高调地以价格下调为促销噱头，在促销时只是常规性地以“特惠单位”、“赠送礼包”等方式来吸引顾客，很少主动地去触动项目的价格体系。

上述状态没有维持多久，市场环境就开始发生了变化。随着广州、上海、深圳等全国一线城市的楼市不断升温，惠州楼市发生的变化也越来越明显：先是刚性需求释放，出现了“小阳春”，然后这种趋势就延续了下来，从今年3月份到6月份，惠城区商品房预售量基本维持在两三千套的数量，因为预售数量持续维持在较高的水平，各项目的存货在较短时间内被消化掉，随即收紧了各种优惠措施，实际交易价格也保持上涨的势头。尽管今年上半年房子价格呈波动性上涨的趋势，但是从最低的2月份的4239元/㎡与最高的5月份的4613元/㎡相比，相差了将近400元/㎡，这对于价格基数本来就不高的惠州市场来说，是一个不小的数字。

现在

价格高企市场面临新“拐点”

对于逐步上涨的房价，不少消费者也深感买房压力增大。最近走访市场时，记者发现消费者投资需求抬头的现象比较明显，很多人到项目看房不再像一般的刚性需求消费者那样十分关注项目的内部结构、房子的质量、小区的环境等因素，在看房过程中也不会经常将房子的设计跟自己的生活需求紧密联系起来，而是在房子能够满足基本条件的基础上，将看房的重点放在项目的区位价值上，项目在将来一段时间中是否具备升值潜力，成为他们考量房子的重要因素，买房投资的意图十分明显。根据惠城区多个项目负责人透露，最近一段时间来，前往项目看房的客户中，二次置业消费者的比例明显增多，而首次置业者的比例似乎有减少的趋势。近期房子价格上涨得比较明显，直接打压了本地的首次置业者，同时也培育了投资需求。

对此，不少业内人士表示担忧。麦地的一个项目负责人认为，在房子价格上升较快的时候，可能会吸引很多投资性消费者入市，因为他们比较容易从价格差异中获取投资回报，但是这种情况恐怕难以维持长久，因为在投资需求增加的同时，自住需求也受到了压制。房子虽然经过投资者“经手”，但是最终还是要交到刚性需求者的手中，在房子价格增长过快的情况下，自住型消费者最终会退缩，影响市场交易，房子价格高企的局面也终难维持，在一段时间内，市场发展趋势可能会因此发生转向。

价格走势或成市场风向标

下半年，市场走向如何？尽管业界对此有多种推断，但是当前楼市的复杂性却让所有的推断都充满了变数。在各种观点中，几乎无一例外地将下半年房子价格的涨幅列为重点考虑因素。如果下半年房子价格继续以前段时间那种较快的增长势头，那么市场交易将会进一步萎缩，如果价格比较平稳，那么鉴于下半年是楼市的旺季，交易量有增加的可能。

新大地房地产开发有限公司董事长戴和平认为，当前市场上开发、推广、交易等几个环节相对比较平衡，并且不是所有的项目价格都涨得很快。在下半年，随着市场上新货相继推出，项目之间的竞争也会相应加大，市场的价格体系应该不会出现很大变动。不少业内人士认为，当前市场气氛比较好，一些鼓励买房的政策还在执行中，消费者如果有需求，同时又遇上了合适的产品和合适的价格，不如趁早出手，因为下半年的房子价格下调的可能性并不大。

惠州项目营销策划李建锋说，前段时间惠城区很多项目的价格上涨过快，已经在很大程度上抑制了置业者的购买欲望，如果下半年还保持这样的态势，那么今年年底很有可能出现和去年年底一样“旺季不旺”的情形，同时，李建锋认为，出现上述情况的可能性不大，因为当前市场消费萎缩已经表现出来，各项目的市场嗅觉很灵敏，应该感觉到了市场发生的变化，会适时调整营销策略，不会盲目涨价，所以今年下半年市场还是会以“平稳”为主。