《东江时报》/20100916
业主自己买的车位物业服务费也要纳入政府指导价管理；物业服务费不得预收；应当为业主免费提供每户不少于5张门禁卡……《惠州市物业服务收费管理实施办法》(下称《办法》)近日出台，从今年10月1日起正式实施。市物价局昨日接受本报独家专访，对《办法》进行解读。
近年来，我市物业服务收费纠纷的信访、投诉案件呈上升趋势。仅去年，市物价局受理各类价格投诉、咨询2468宗，其中涉及物业服务收费的就约达700宗。但现行物业收费管理办法是2005年出台并执行的《惠州市物业服务收费管理暂行规定》(下称《暂行规定》)，对一些新情况、新问题未做明确规定，使得一些物业收费纠纷无法得到有效解决。
从2008年开始，我市就在酝酿物业收费新规，并计划在2009年实施。但此间，省里修订了《广东省物业管理条例》(已于去年3月1日起实施)，出台了省一级的物业服务收费管理办法(已于今年4月1日起实施)，我市正在酝酿中的物业收费新规因此一再搁浅。经不断论证、调研和多方征求意见，并结合管理实践中遇到的难点热点问题，数易其稿后，《办法》近日终于出台。
市物价局市场监管科钟锦成告诉记者，与《暂行规定》相比，《办法》在物业服务收费管理模式、收费标准制定、成本构成、共用水电分摊、装修收费管理和出入证(含IC卡)管理等方面都做了新调整。
钟锦成还表示，该《办法》是以政府令的形式下发，有效期为5年，为保证政策的延续性，又要考虑一些收费情况会随实际发生成本等发生变化而变化，所以《办法》更多的是原则性的内容。
《办法》解读
变化1 物业服务费按月收取
案例：今年3月份，市民柯先生在市区麦地购买的房子交楼。在办理收楼手续时，物业公司提出要预收3个月的物业管理费和水电费，如果不交将无法办理收楼手续。
解读：根据《暂行规定》，物业服务收费根据法定产权建筑面积收取，就存在有的物业公司是按月收，有的预收。所以，预收3个月或半年的管理费，这事可能不少市民遭遇过。“以后物业服务公司如果再提出预收管理费，市民可以坚决拒绝。”钟锦成说，《办法》第十六条规定：“物业服务收费根据依法确定的物业建筑面积按月计收。”
另外，对于预交水电费或水电周转金，《办法》也有了明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。”
变化2 自有车位服务费纳入指导价
案例：市民王科峰花了8万元在小区买了一个车位。不过，让他不解的是，物业公司每个月还要收他80元的服务费。“身边不少朋友都买了车位，为何服务费却不同？”王科峰说。
解读：记者调查了解到，目前市区各小区物业公司收取的自有车位服务费不统一。而《暂行规定》对此也没有涉及。根据《办法》，业主大会成立之前的住宅(含业主自有产权的车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。别墅、非住宅及业主大会成立之后的住宅(含业主自有产权的车位、车库)物业服务收费实行市场调节价。
“《办法》还规定业主自有产权的车位、车库物业服务费按车位、车库数量计收。”钟锦成说，关于自有车位、车库的规定明确了物业服务企业不能对业主自购的车位或车库服务费进行自行定价，有望解决目前自有车位(车库)物业服务收费混乱、标准过高的现象。
变化3 门禁卡制作成本应公示
案例：市区东平一小区业主陈先生曾向本报投诉，小区物业管理处只提供3张门禁卡，但自己家里有5口人，根本不够用。没办法只好到物业公司，花100元买了2张门禁卡。
解读：《暂行规定》没有涉及关于门禁卡数量的问题，2007年出台的《关于加强惠州市物业服务收费管理有关问题的通知》虽然对此进行了规范，但也仅是提出应免费为业主提供不少于3张的出入证(卡)。
钟锦成说，《办法》不仅提出应当为业主免费提供每户不少于5张、每部车辆不少于1张的出入证(含IC卡)，还提出业主要求增补出入证(含IC卡)的，可按出入证(含IC卡)的制作成本收取工本费，但是“制作成本应当在本物业小区显著位置公示不少于7天，以接受业主的监督。”
变化4 装修垃圾清理费将有指导价
案例：市区江北14号小区华丽大厦的业主杨娟反映，小区物业收取每平方米7元的垃圾清理费，“装修一套120平方米左右的房子，装修垃圾处理费竟要800多元，根本由不得业主砍价。”
解读：《暂行办法》未对装修方面有太多的规定，2007年出台的《关于加强惠州市物业服务收费管理有关问题的通知》对此进行了完善，规定装修产生的垃圾，物业管理企业不得收费，自愿委托物业管理企业处理的，清运费、搬运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
“以后垃圾清理费将有政府指导价，目前已完成了成本调查等工作，配套的收费标准将尽快出台。”钟锦成说，《办法》对装修期间的收费进行了明确。其中规定，“业主(物业使用人)委托物业服务企业清理装修垃圾、余泥渣土的，清运费收取标准由当地价格主管部门会同房产主管部门根据国家和省的有关规定确定。”
变化5 前期收费标准应报政府核定
案例：住在市区江北的杨先生说，小区物业服务等级属一级类别，按照市物价局公布的收费标准，物业服务费应该是1.1元/平方米。但购房时物业在与他签的《前期物业管理协议》上约定的标准却为1.5元/平方米，高过政府指导价。
解读：《办法》中对此有了明确规定，“新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，由物业服务企业向当地价格主管部门提出申请，并由当地价格主管部门会同房产主管部门核准。” 钟锦成认为，政府指导价管理的物业服务收费实行备案制，便于价格主管部门及时掌握前期物业管理阶段物业服务收费具体情况，避免物业服务合同约定的物业服务费超政府指导价的问题发生，制止乱收费。
另外，《办法》还规定，前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。
变化6 收费有争议找物价部门协调
案例：市民林先生住在一个别墅小区，物业制定的物业收费标准是2.2元/平方米，很多业主都觉得太贵了。
解读：《办法》规定，对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。“价格主管部门担负协商调解物业服务收费争议的职责。”钟锦成说，关于协商调解价费矛盾，市物价局之前曾有过成功的案例，所以在《办法》中增加了此规定。
就快入伙了，筒子们互相学习。不要让物业公司把我骗了
确实蛮有借鉴意义！
惠州：物业收费出新规 业主最少可免费领5张门禁卡(快交房了学习下）
《东江时报》/20100916
业主自己买的车位物业服务费也要纳入政府指导价管理；物业服务费不得预收；应当为业主免费提供每户不少于5张门禁卡……《惠州市物业服务收费管理实施办法》(下称《办法》)近日出台，从今年10月1日起正式实施。市物价局昨日接受本报独家专访，对《办法》进行解读。
近年来，我市物业服务收费纠纷的信访、投诉案件呈上升趋势。仅去年，市物价局受理各类价格投诉、咨询2468宗，其中涉及物业服务收费的就约达700宗。但现行物业收费管理办法是2005年出台并执行的《惠州市物业服务收费管理暂行规定》(下称《暂行规定》)，对一些新情况、新问题未做明确规定，使得一些物业收费纠纷无法得到有效解决。
从2008年开始，我市就在酝酿物业收费新规，并计划在2009年实施。但此间，省里修订了《广东省物业管理条例》(已于去年3月1日起实施)，出台了省一级的物业服务收费管理办法(已于今年4月1日起实施)，我市正在酝酿中的物业收费新规因此一再搁浅。经不断论证、调研和多方征求意见，并结合管理实践中遇到的难点热点问题，数易其稿后，《办法》近日终于出台。
市物价局市场监管科钟锦成告诉记者，与《暂行规定》相比，《办法》在物业服务收费管理模式、收费标准制定、成本构成、共用水电分摊、装修收费管理和出入证(含IC卡)管理等方面都做了新调整。
钟锦成还表示，该《办法》是以政府令的形式下发，有效期为5年，为保证政策的延续性，又要考虑一些收费情况会随实际发生成本等发生变化而变化，所以《办法》更多的是原则性的内容。
《办法》解读
变化1 物业服务费按月收取
案例：今年3月份，市民柯先生在市区麦地购买的房子交楼。在办理收楼手续时，物业公司提出要预收3个月的物业管理费和水电费，如果不交将无法办理收楼手续。
解读：根据《暂行规定》，物业服务收费根据法定产权建筑面积收取，就存在有的物业公司是按月收，有的预收。所以，预收3个月或半年的管理费，这事可能不少市民遭遇过。“以后物业服务公司如果再提出预收管理费，市民可以坚决拒绝。”钟锦成说，《办法》第十六条规定：“物业服务收费根据依法确定的物业建筑面积按月计收。”
另外，对于预交水电费或水电周转金，《办法》也有了明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。”
变化2 自有车位服务费纳入指导价
案例：市民王科峰花了8万元在小区买了一个车位。不过，让他不解的是，物业公司每个月还要收他80元的服务费。“身边不少朋友都买了车位，为何服务费却不同？”王科峰说。
解读：记者调查了解到，目前市区各小区物业公司收取的自有车位服务费不统一。而《暂行规定》对此也没有涉及。根据《办法》，业主大会成立之前的住宅(含业主自有产权的车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。别墅、非住宅及业主大会成立之后的住宅(含业主自有产权的车位、车库)物业服务收费实行市场调节价。
“《办法》还规定业主自有产权的车位、车库物业服务费按车位、车库数量计收。”钟锦成说，关于自有车位、车库的规定明确了物业服务企业不能对业主自购的车位或车库服务费进行自行定价，有望解决目前自有车位(车库)物业服务收费混乱、标准过高的现象。
变化3 门禁卡制作成本应公示
案例：市区东平一小区业主陈先生曾向本报投诉，小区物业管理处只提供3张门禁卡，但自己家里有5口人，根本不够用。没办法只好到物业公司，花100元买了2张门禁卡。
解读：《暂行规定》没有涉及关于门禁卡数量的问题，2007年出台的《关于加强惠州市物业服务收费管理有关问题的通知》虽然对此进行了规范，但也仅是提出应免费为业主提供不少于3张的出入证(卡)。
钟锦成说，《办法》不仅提出应当为业主免费提供每户不少于5张、每部车辆不少于1张的出入证(含IC卡)，还提出业主要求增补出入证(含IC卡)的，可按出入证(含IC卡)的制作成本收取工本费，但是“制作成本应当在本物业小区显著位置公示不少于7天，以接受业主的监督。”
变化4 装修垃圾清理费将有指导价
案例：市区江北14号小区华丽大厦的业主杨娟反映，小区物业收取每平方米7元的垃圾清理费，“装修一套120平方米左右的房子，装修垃圾处理费竟要800多元，根本由不得业主砍价。”
解读：《暂行办法》未对装修方面有太多的规定，2007年出台的《关于加强惠州市物业服务收费管理有关问题的通知》对此进行了完善，规定装修产生的垃圾，物业管理企业不得收费，自愿委托物业管理企业处理的，清运费、搬运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
“以后垃圾清理费将有政府指导价，目前已完成了成本调查等工作，配套的收费标准将尽快出台。”钟锦成说，《办法》对装修期间的收费进行了明确。其中规定，“业主(物业使用人)委托物业服务企业清理装修垃圾、余泥渣土的，清运费收取标准由当地价格主管部门会同房产主管部门根据国家和省的有关规定确定。”
变化5 前期收费标准应报政府核定
案例：住在市区江北的杨先生说，小区物业服务等级属一级类别，按照市物价局公布的收费标准，物业服务费应该是1.1元/平方米。但购房时物业在与他签的《前期物业管理协议》上约定的标准却为1.5元/平方米，高过政府指导价。
解读：《办法》中对此有了明确规定，“新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，由物业服务企业向当地价格主管部门提出申请，并由当地价格主管部门会同房产主管部门核准。” 钟锦成认为，政府指导价管理的物业服务收费实行备案制，便于价格主管部门及时掌握前期物业管理阶段物业服务收费具体情况，避免物业服务合同约定的物业服务费超政府指导价的问题发生，制止乱收费。
另外，《办法》还规定，前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。
变化6 收费有争议找物价部门协调
案例：市民林先生住在一个别墅小区，物业制定的物业收费标准是2.2元/平方米，很多业主都觉得太贵了。
解读：《办法》规定，对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。“价格主管部门担负协商调解物业服务收费争议的职责。”钟锦成说，关于协商调解价费矛盾，市物价局之前曾有过成功的案例，所以在《办法》中增加了此规定。