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主题:不要臆想楼市大跌,崩盘只是个传说

发表于2010-06-23
浏览一下近期楼市,据新闻,上海5月4000家门店零成交、八成豪宅零成交,北京楼市再现低迷、6月新盘多数“零成交”,而深圳更甚:深圳再度领跌全国、均价四周暴降超三成。
以数据说话本无所谓,但是数据背后的东西却往往会迷惑很多人的眼睛,数据只能拿来把玩一下,关键是分析数据发生如此变动的原因何在。新政出台后,深圳高价房遭受明显抑制,低价房成交活跃,无论一手房还是二手房均如此,房价焉能不降?
纵观每一次严厉的楼市政策:出台伊始——政府,开发商,购房者都选择观望,为了各自利益达成默契,舆论媒体莫衷一是尽是一片唱衰之声,楼市迅速进入冰冻期。后期——正如暴风雨来临前都会有一段可怕的宁静一样,楼市的沉默期过后也将是一场剧变,而这张剧变之后房价不断刷新人们的心理底线引发无尽的口诛笔伐。楼市不断出现所谓的“犹太效应”,买不起房的越买不起房,买得起房的越来越买得起房,因为大部分人的工资增长速度远远赶不及房价飙升的速度。
有的人看懂了这一点,于是咬咬牙做了房奴,牺牲了自己的幸福指数;有的人讲究人生幸福,不愿意把自己的快乐出卖给房子,于是租房、搬家、租房,依旧过着居无定所的生活。但是后一部分人,大多数依旧会屈服于传统。结婚前,女朋友或软磨或硬泡要你买房,愿意跟你到处搬家的毕竟是少数,在中国人眼里更大程度上有房子才有归属,宁愿跟你吃糠咽菜也不希望跟你一起做房奴。丈母娘三番五次隔三差五要你买房,因为有房了,女儿跟你才少吃苦,不愿意看到自己的女儿跟你东奔西跑,可怜天下父母心,本也无可厚非。自己的父母也苦口婆心,但凡能支援的,均不遗余力希望能助自己尽早购房,没有能力支援的,做梦都希望儿子能买上房,娶上媳妇,有房子了才像个家。生孩子了,那就更不用说了,自己住在哪里可能无所谓,但哪个父母愿意看到自己的子女住在租住屋内?于是最后,不得已,只能买房了,尽管当初信誓旦旦誓死不做房奴。
为什么房价会持续走高呢?高房价的根本原因是供需失衡,失衡下的价格走势由预期支配,对预期影响最大的短期因素是货币供应,长期因素则是土地供应。若想抑制房价,政府应当紧缩货币供应,放松土地供应,而实际执行的政策正好相反,房价焉有不涨之理?刚性需求和改善性需求长期存在,投资性需求源于一线城市房地产的超高投资回报率亦伺机而动,目前国家的政策,只不过是在“头痛医头,脚痛医脚”,如同发高烧洗冷水澡,打摆子就给蒸桑拿,短期内压制各种需求,指标不能治本。
楼市新政全都着眼于市场价格,而不是市场预期。由于影响预期的长、短期因素基本未变,新政的效果恐怕不会如制定者所愿。只不过存在不确定性的是,这轮调控能够持续多久?低迷之后的房地产市场多久才能爆发?可能是半年也可能是一年,这个问题没人能够给予权威的回答。就算你问上帝,估计上帝也会被逼哭,上帝只能告诉你“俺实在不知道啥时候会跌”,因为中国楼市就像足球,足球是圆的,什么事情都可能发生,中国楼市也是圆的。
新政对市场的冲击主要是心理上的,阻吓作用大于实质性作用。在房价可能走低的猜想中,人们从抢购转向毁约或者推迟购买,房价于是停止上涨。但这远非雪崩的前兆,需求方的其他预期依旧,为房价构筑了一个坚实的底部。特别是“10号文”只字未提土地供应和货币供应,只要“18亿亩”的红线不动,百姓就认定房产是稀缺资源,晚买不如早买;只要货币政策继续松宽,通胀预期就是挥之不去的幽灵,购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择。
如今决定政策的,不仅仅是中央政府维护民生的意愿,还有地方政府强烈的政绩冲动。人们已经注意到,在每次打压楼市的风暴中,地方政府都“集体失语”。与此形成鲜明对照,每逢楼市下跌,地方长官总是竭其所能,力挺力托。人们也知道,这是因为房价和地价连着地方财政,并且也越来越多地连着官员个人的荷包。
说到底,楼市是一个预期的博弈,预期的形成产生于利益的计算,非党报央视所能引导,非社论文件所能左右。凡涉及真金白银的事儿,不是红口白牙或者白纸黑字就可以解决的。以真金白银为基础的叫做理性预期,纯靠忽悠的是非理性预期。理性预期决定人们的长期行为,并最终在现实中得到验证;非理性预期除了制造市场短期波动,便只留给后人笑柄。
面对购房者的观望、开发商的降价、低价策略,曾经销声匿迹的楼市“砍价团”再出江湖。不过,对于楼市降价潮会否出现,“抄底时刻”是否到来的问题,都是扯淡凭感觉,还是那句话:该出手时就出手,设置房价心理承受底限,莫要等到房价再起时后悔不已!
发表于2010-06-23

房价还是等等看吧?

最近看新闻,网上很多城市的成交量都大幅下滑,不是说,成交量上不去房价就会回落吗。

奉劝大家还是等等吧,看形势。

 

不要以为开发商不缺钱,让他们熬上半年,看他们急不急。我们要团结一致啊!坚决抵制当前购房行为!

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