主题：写给首次置业者的一点看房经验 重点在看房细节

不做砖家论处。说错的地方当个反面教材， 请各位高手补充指正。 

地区发展和地域价值就不讨论了，仁者见仁智者见智，属于宏观概念，不做过多讨论。

在房价问题上个人认为降的可能性比较小。

朝向 正南，东南。

多少有些争议，有说东南是最好的朝向，主要是风从东南方向来，通风更佳。朋友之间讨论结果也是大多喜欢正南， 几个高上大的非常坚定爱东南。    

试着解释一下。 如果是南北通透的户型，东南朝向更好一些，可以保证所有房间都有阳光照射。若是正南朝向朝北的房间会没有阳光。 虽有西晒，对于通透户型来说总比常年不见阳光要好些。尤其是北向经常会出现卫生间，厨房这样的功能区域。阳光照射有利于抑制细菌滋生。 

如果是非通透户型，选择正南比较好一些，东南的光线不差，但阳光照射强度稍有不足。   
1，通风通风，不通则无风。
2，空气流动需要有个停留的时间，开门穿堂小嗖风风的，关门就无风了。 

同样风力，正面迎风的不通透空间会形成相对均匀的风压，不利空气流动，室内比较闷，侧面吹来会形成压力差，从高压方向进入，低压方向排出，对非通透户型来说交换的效果要好一些。 如杯子里的异物，要从侧面吹更加容易一些。  从风玫瑰上看，正南风频率较少，所以说非通透情况下正南向是从通风、光照，各种情况中适应力最强的朝向。

主导风向与朝向夹角应在30-60度之间。从通风角度上，南向偏西30度的通风效果，都要比正东南要好一些。 

更加细致一点，考虑到前方楼体，若是正面主导风向前方还有一栋楼，即便是通透户型风也会被前方楼体阻挡，形成漩涡区，造成后排建筑无风。

 0度，（东南)   30度（南向偏东） 45度（正南）60度（南向偏西）

容积率

在相同产品的条件下。一个楼盘的容积率很大程度上决定了楼盘的品质。不同产品的容积率要分开看。如果一个楼盘是3的容积率，产品定位在一房一厅。  那肯定是比同样容积率是3的大户型要来得稀缺（时尚空间，2.7）。 
若是容积率很高，还要走高品质，那就要往高和大走，缺少了花园绿树就来高空视野。当然超高层的建筑成本也相对会高。（东海国际，恒裕滨城二期，） 

在一块地上搭积木，是把积木往横了摆还是往高了摆的问题。

相同容积率下， 
高度低即意味着覆盖率高，使用率相对高，难以出现整体园林。
高度高即意味着覆盖率低，使用率相对低，通常较大围合园林。 

高度越高，投影就越远，相对对于楼间距与楼宇排布要求就越高。 
纯别墅可做到既可低矮建筑，又有园林水景，因为其容积率低到一定的程度。大多在0.5以下。

不宜过分迷恋高拓展高赠送
虽说是送的，但面积不会骗人，送得越多，楼盘的实际容积率越高。 而且高赠送的楼盘会出现很多问题，如对视，遮挡，赠送面积不实用，两房改三四房的，公共资源迅速老化，电梯使用率过高等。  

也不要过分看分摊面积

1 、分摊面积大部分是公用面积，公用面积舒适与否往往能直观决定楼盘的档次。这些都是靠公摊面积来支撑。如，宽敞的大堂，采光通风的电梯间。或者自然采光的消防通道等。 

2、有双拼或者赠送的特征的楼盘，在验收之时会将分摊面积分离出来，造成分摊面积偏高。实际使用时这些面积是在“户内”。 赠送有区别，鄙人在这里造两个词“划入赠送”“搭建赠送”。  

自住条件更注重功能舒适。 要是投资多出一个房间比较容易成交，开发商都爱用这一招，即便是没了阳台，也要标榜这是3+1房。而档次比较高的更愿意去写南北双阳台或者大尺度开间一类的字眼，而不是房间多少。很多人也说过，宁少一房不少一卫。也是这个道理。  两言三语说不太清楚，最好还是结合实际情况和需求进行分析。 

经常听人说那种老小区的楼梯房有多好多好，其实未必。 

老小区的6层楼房没有电梯，大堂，等公共面积，可以得到更多的实用空间。但同时整个小区的覆盖率也比价高，虽然有着较高的使用率，却不容易做出整体园林。因建筑成本，开发商宁可将一层作为车库也不愿意挖地下停车场。小区路上停满了车，人车分流也非常困难。 小高层洋房在这点上相对平衡一些。 

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挺有用的，看完长见识

细节决定成败

楼主很用心啊，写的很详细啊

买房只要就是看个人喜欢吧，有时候喜欢了，就管不了这么多了