主题：乖乖 听说龙光是2009年地王地价4亿

搜索龙光天悦龙湾的时候发现一条旧闻，实录如下，

2009年8月25日，位于文头岭东江新城的一块占地约10.6万平方米的土地，吸引了包括龙光地产、惠州德威集团、惠州浩盛集团、深圳盈超地产、碧桂园等5家房地产商来竞争。竞价一开始谁都不退让，德威甚至一次性直接加价500万，在楼面地价达到1300-1400元/平方米的时候，碧桂园、浩盛和盈超相继退出，只剩下德威和龙光还在争夺，而龙光每次只加100万，比较谨慎。最终经过123轮的竞价，龙光以4 .01亿元成交，高出底价73%，楼面地价达到1695元/平方米，成为当年的惠州地王。据了解，该土地拍卖底价为2.3亿元。

乖乖 4亿呢，这个太惊人了，真的很难预想这个楼盘价格会怎样，希望能带来惊喜。

说点具体的：楼面地价1695元／平米，实际房价要卖多少？
每平米       土地成本（1）：1695元；                           

建安成本（2）：1400元／平米；       
水电配套（3）：150元／平米；                      

道路景观（4）：200元／平米；    
前期费用（场地平整规划设计各审批环节）

200元／平米（一个开发项目从拿地到交房要盖50几个章、80几个审批环节，呵呵）；
营业税和各种附加税为7％（6）：420元／平米；

管理费营销费安3％（7）：180元／平米。
以上是比较保守的算法

总成本1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＝4200元／平米。
还有工程款的利息、不可预见费、合理的利润、企业所得税等等等等。大家说房价到底该定多少呢？

好吧 看好7500元/平！

德威甚至一次性直接加价500万

  额 搞不好真的要卖那么多

  好复杂

涨是硬道理

哎 都不知道该怎么说了~

  什么硬道理！

  楼主你这个怎么算的