主题：您要购买的房子被开发商抵押了吗？

   最近，有网友在知识大课堂里询问有关开发商出售的是抵押房的一些情况。我们查找了相关资料，在这里向大家解答，“可不可以购买抵押房”，“若遇到抵押房，我们如何维护自己的正常利益”等问题。

以房屋作抵押贷款是开发商常见融资方式

按照国家有关法律规定，开发商自由资金应该达到30%，但现实中比较难做到。开发商因为自有资金不足，以房屋作抵押向银行贷款是最常见的融资方式。开发商目前在银行的抵押有三种形式：用土地抵押贷款、建成的现楼抵押、公开在售的商品房抵押。

根据《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据上述规定，开发商在出售房屋前，必须事先通知银行，并告知购房者房屋已经抵押的情况。银行一般不会主动阻止开发商抵押卖房，因为银行本来就希望开发商早点卖掉房子，好收回贷款，同时还可以从客户那里获得按揭收入。而且，抵押房的产权清晰，银行手里拿着抵押登记权属证明，如果开放商能否还款，风险当然是没有的。

    不要购买没有解押的房子

如果开发商在收钱之后转作他用，没有还钱银行就不能解押，那么购房者和开发商签订的合同就是无效的，属于重复买卖，购房者对这个房子是没有处分权的。

如果开发商资金出现问题，银行随时都有可能要求法院查封房子，整个楼盘可能发生烂尾，购房者连房产证都不能办理。银行还有权利要去拍卖这个房子，购房者的利益无法保障。

如果开发商实力不错，有很好的诚信，而且这个楼盘的位置不错、销售很好的话，开发商有可能一套一套的解押，购房者的权益才有可能得到保障。

国土房产局规定，开发商必须在商品房预售许可证上注明哪些房子被抵押，而且开发商要把原件挂在最显眼的地方。但实际上大量的楼盘在售楼时，不将商品房预售许可证原件拿出，仅将复印件出示给消费者，即使出示的，也将原件上的抵押内容覆盖掉了。另外，开发商还可以充分利用政策的漏洞，在商品房预售许可证上面做文章，因为商品房预售许可证实施年费制，也就是说开发商可以在拿到证之前不做抵押，那么商品房预售许可证上面就显示这个房子没有抵押。但若之后，开发商再去银行办理抵押贷款，那么这栋楼的抵押情况就只有开发商自己清楚了，购房者无法识别。

    购房提醒：先解押后购房

1. 买房之前一定要查清楚房子是否抵押。房屋的抵押不属于商业秘密，开发商必须如实告诉业主，隐瞒抵押情况就是欺诈行为。若开发商不给购房者看商品房预售许可证的原件，但在国土房管局交易中心很容易查到房子的抵押情况。消费者应确定房子情况以后再和开发商谈谈，如果确实解除抵押的房子可以考虑购买。

2. 对于开发商和消费者签订补充协议在一定时间内为购房者解押的行为，购房者一定要谨慎对待。为了切实保护自身的合法权益，不要轻易与开发商达成签订带有一下补充内容的商品房买卖合同。即：将房屋卖给购房者以后，再拿购房者的钱去解押，这样就把风险全部转移到了消费者的头上。目的在于保护抵押人实现其被担保的债权，抵押房在没有解押之前最终处置权在银行手里，而不是在开发商身上，这意味着，凡是同意购买已抵押房产的购房人，届时将无法保护自己的利益。

3. 先解押后购房。签订商品房买卖合同之前要确认开发商解除抵押的事实。购房者要通过到房管局确认解除抵押登记后再购买。虽然开发商通常都是拿一栋房子或者一整层的房子去抵押，但是他们和银行之间一般都有协议，可以单独为一套房子办理解押手续，虽然开发商没有资金一次性为一栋楼解押，但为单套房子解押是没有问题的。

还有酱紫的事情

希望没有

被开发商抵押了

被开发商抵押了