主题：为什么华润天汇备案均价没有千花岛高，但大家像打了强心针一样兴奋（兼三谈备案价）

据惠民之家最新数据，华润置地万象天汇8/9栋125/168㎡整体备案均价18949元/㎡，其中8栋备案均价18998元/㎡，9栋备案均价18901元/㎡。加上之前的几栋均价16500元，那么天汇的整体均价不到18000元。总体来说与千花岛均价18500元还是略有差距的，但为什么华润天汇这次备案价的出炉让大家那么兴奋呢？这要从楼市大势来分析。隔壁的深圳东莞上半年因为楼市大幅上涨而引起全国关注，但是与他们两个城市都比邻的惠州，二手房不仅没有涨，均价同比还是下跌的，而且二手房的成交量创了近三年来的最低。深圳东莞房价上涨主要是指二手房，这的确让惠州炒房客或者说房产投资者很焦虑。他们希望找到惠州房价上涨的证据，但是二手房肯定是不可能了。好在，华润天汇的最新两栋备案价出来了，本来早就定了最高价的两栋楼，现在的确备案高了2000多元，这让那些惠州投资客像打了强心针一样兴奋，终于找到房价上涨的依据了。关于备案价，我已经专门用两个帖子解释了。备案价的上涨实际上是没有参考意义的。备案价在政府调控下，可能缓慢的调高，也可能有时调低，大多数时候就是在很小的幅度内震荡，这是政府调控的目的，保持新房房价的稳定。真正判断一个城市的房价是否上涨，主要依据是二手房市场。备案价是开发商卖给你的价格，而二手房价格才是你卖给别人的价格。拿股票打个不太恰当的比方，开发商卖给你，就像股票发行卖给你，这是一级市场，你的房子流通，就像股票开始在股市里交易，这是二级市场，房子备案价就好比股票的发行定价，有的定得高，有的定得低。开发商卖给你的价格无论高低，你都赚不了钱，只有你的房子在流通市场高价卖出去了，你才可能赚钱。不能说定价越高，我越赚钱，恰恰相反，定价越高，风险越大，你承受的资金成本越高。大家误判的一个逻辑就是新房备案价上涨了，二手房肯定也上涨，所以惠州的房价是上涨的，但是对不起，惠州二手房价格是下跌的，这个逻辑不通。华润天汇楼盘快卖完了，还有最后两栋，大家可以看看到时的备案价格，或者等天汇完全卖完了，你怎么从新房市场去判断是否涨跌呢？既然大家都是聪明人，好好思考一下，你的房子上涨了吗？